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¿Qué es una Escritura Pública de Propiedad?

Octubre 25 de 2019

"Mucha gente relaciona las escrituras con algo que tiene que ver solo con bienes inmuebles, sin embargo, hay otros actos en los que interviene el notario público que se hacen constar en escrituras. Por ejemplo, cuando una persona otorga un testamento, o cuando le da poder a otra para que la represente en un juicio se elabora una escritura.

Comprar un bien inmueble no es algo que se hace de la noche a la mañana, por eso es paradójico que el 75% de los propietarios de bienes inmuebles en México no tengan asegurada jurídicamente su posesión.

“Los propietarios deben saber que la escrituración es el único elemento que les brinda seguridad jurídica sobre la pertenencia de sus bienes inmuebles. Un contrato privado o cualquier otro documento no da esa certeza”.

¿Ha pensado lo complicado que sería escriturar si la persona que le vendió su casa o departamento fallece sin haberle otorgado la escritura, o enfrenta problemas con alguna institución financiera que decide embargarle sus bienes? Es más, ¿qué pasaría si esa persona actuara de mala fe e hipotecara el inmueble por el que usted le pagó?

Todo acto de compra-venta concluye con la escritura definitiva de propiedad, el no hacerlo por no tener dinero en ese momento, puede traer consecuencias muy graves.

Por eso es muy importante que USTED CONOZCA que La Asociación Nacional del Notariado Mexicano A.C., que reúne al 90% de los notarios, y Fonacot (Instituto del Fondo Nacional para el Consumo de los Trabajadores), firmaron un convenio para que los trabajadores afiliados puedan solicitar crédito por un monto de hasta $200 mil -de acuerdo con su capacidad de pago- para cubrir los gastos de escrituración de bienes inmuebles.

Aunque a veces se suele utilizar indiscriminadamente los términos «Título de propiedad» y «Escritura pública de propiedad», la verdad es que cada uno indica una cosa diferente.

Una Escritura pública de propiedad es realizada por un notario público para establecer, jurídicamente, las obligaciones y los derechos del individuo que compra o hereda una vivienda o un terreno.

En cambio, el Título de propiedad es un requisito para completar la escrituración de un inmueble. Así, se trata de un documento que debe estar a nombre de la persona o entidad que lo vende o lo transmite como herencia.

El notario público es la persona autorizada por el Estado para dar fe pública, es decir, declarar la autenticidad de cualquier acto jurídico, como la adquisición de un bien inmueble o un testamento.

Para poder dar curso a la escrituración el notario público necesita el título de propiedad del inmueble –que es un tipo de escritura-, el cual debe estar a nombre de quien lo vendió o, en su caso, de quien lo otorgó en herencia. Igualmente requiere las boletas de pagos del predial y del agua, que deben estar al corriente. La notaría también debe comprobar si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal y, si es el caso, asegurarse de que el cónyuge está de acuerdo con la venta del inmueble.

Cuando se trata de un inmueble nuevo, por ejemplo de un departamento que forma parte de un edificio en condominio nuevo o que está en construcción, la inmobiliaria dueña de ese edificio debe tener, en primer lugar, una escritura de propiedad del terreno o de la casa en donde está construido el nuevo edificio, al igual que la escritura de  constitución del régimen de condominio, algo así como la “escritura matriz” de donde van a surgir las escrituras de compraventa de los departamentos que integran ese edificio.

El camino para escriturar tu futura casa, departamento o terreno tiene dos vías, todo depende del tipo de operación que estés haciendo.

Si compras tu bien inmueble al contado y directamente con el vendedor,  lo primero que tienes que hacer es acudir con un Notario público, que es la persona facultada para atender las operaciones inmobiliarias.

Para elegir un Notario debes ser muy práctico: acude a la notaría más cercana, así evitarás congestiones de tránsito y recorrer largas distancias; toma en cuenta que irás al menos dos o tres veces. (También es muy práctico escriturar la propiedad en el lugar donde la estés comprando. Por ejemplo, si estás comprando una casa en Cuernavaca y usted vive en la CDMX, mejor escritura con un notario en Cuernavaca, el trámite será menos tardado).

Una vez que le expongas tu caso al Notario, él evalúa si procede o no. Recuerda que “La función principal del Notario es prevenir problemas”. Él te indicará los procedimientos a seguir para que el trámite sea viable. Por ejemplo, si la propiedad está intestada, habrá que hacer un procedimiento de sucesión testamentaria.

Si realizas la operación mediante un crédito del Infonavit, Fovissste, un banco o Sofol, “el Notario no interviene al principio”, porque los acreedores hipotecarios verifican que los papeles de la propiedad estén en regla. Una vez que la institución considera que puede seguir adelante, turna el asunto a un Notario.

Con el expediente en mano, el Notario hará una nueva revisión para verificar los detalles. En esta revisión se analiza cosas que puedan generar complicaciones, como la sociedad conyugal. Digamos que el inmueble lo adquirió una pareja casada por bienes mancomunados; en ese caso, ambos deben venir a firmar, pero si ella ya falleció, se debe hacer la sucesión.

Recuerda que, en cuestiones de legalidad, hasta los más minúsculos detalles son importantes. Así, considera que en las escrituras de propiedad no haya espacios en blanco, que no contengan tachaduras o enmendaduras evidentes. También ten en mente que no puedes utilizar abreviaturas.

Si además de preguntarte ¿qué necesito para escriturar una casa?, te preguntas cómo escriturar un terreno, considera que los requisitos en general son los mismos. Dentro de cualquier escritura se solicitan:

La información con la que se complementa es acerca de la compraventa (cuál es el valor, verificar que esté al corriente de pagos, etcétera), las garantías de la hipoteca, y en el caso de haber solicitado el trámite con INFONAVIT, todo con respecto al crédito solicitado (monto, condiciones, garantías y seguros).

Recuerda que lo más razonable es que hagas cualquier operación de compraventa buscando a Un profesional inmobiliario excelente:

Los gastos notariales en la compra de una casa se dividen en cuatro rubros:

1.- Derechos. Son los que se pagan por tramitar los certificados de libertad de gravamen, de no adeudo de agua y predial, de zonificación, de inscripción en el RPPyC y algunas otras autorizaciones y permisos especiales que recaba el Notario.

2.- Impuestos por adquisición. Es el monto más significativo, pues asciende a entre 3 y 4% de lo que resulte más alto: el avalúo o valor comercial, y el valor catastral del inmueble.

Toma en cuenta que cada entidad tiene su tabulador, y éste varía dependiendo del valor de la propiedad.

3.- Gastos. Se refiere a gastos por avalúo y generación de nuevas escrituras.

4.- Honorarios. Al igual que ocurre con los impuestos, las autoridades gubernamentales competentes de cada entidad establecen su arancel de honorarios. También varían de acuerdo con el valor de la propiedad.

Aunque se tiene la creencia de que la mayor parte de los gastos notariales corresponden a los honorarios del notario, en realidad a ese rubro sólo se destina en promedio una sexta parte del total de los gastos.

MUCHAS GRACIAS.

 

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